专家：政策端转向修复楼市内生动力

　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　8月15日，专家政策国家统计局发布数据，端转2025年7月份，向修70个大中城市新房价格指数环比跌幅连续两个月保持在-0.3%的复楼水平上。其中，市内生动一线城市在土地出让高溢价（克而瑞数据显示，专家政策7月份一线城市为25.7%，端转创今年新高）、向修高品质新房交易带动下，复楼新房指数跌幅从上月的市内生动-0.3%收窄至-0.2%，二线城市跌幅从上月的专家政策-0.2%扩大至-0.4%，三线城市保持在-0.3%的端转水平上。

　　二手住房方面，向修7月份70城二手住房价格指数环比下跌0.6%，复楼跌幅比上月收窄0.1个百分点，市内生动但仍保持在较高的回调水平上。其中，一线城市跌幅扩大，从上月的-0.7%扩大至-1.0%，连续4个月下跌。北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%；二三线城市跌幅收窄，均从-0.6%收窄至-0.5%，驱动70城二手房指数跌幅收窄。

　　从同比来看，新房和二手住房价格指数跌幅均持续收窄。其中，新房价格指数同比从上月的-3.7%收窄至-3.4%，跌幅连续9个月收窄。其中，一线城市7月份新房价格指数同比跌幅降至-1.1%，也是2024年3月份以来的最低跌幅；二手房价格指数跌幅从6月的-6.1%收窄至-5.9%，连续10个月收窄。但近期一线城市同比指数跌幅有扩大态势，二三线城市则持续收窄。

　　进入5月份以后，商品房市场交易季节性转淡，基于学位、返城就业、婚房等需求减退。同时，2024年四季度以来住房消费释放充分，也存在部分需求超前释放的情况。再加上传统在需求端纾困市场的空间收窄，政策存在空当，比如按揭利率下降空间有限，各地首套房利率基本保持在3.0%以上的水平，政策对市场的支撑功能下降，也是交易端下行的一个原因。

　　根据克而瑞的数据，7月主要城市重点监测项目来访量环比普遍下跌在20%左右，北京、武汉、郑州等盘均来访量环比跌幅接近30%；直接反映市场温度的新上市房源开盘当天平均去化率，7月份下降11个百分点至30%。7月份，克而瑞统计的一线城市新房销售面积同比平均下跌28.2%，二手住房平均下跌6.7%，除深圳外，北上广二手住房交易量同比均“由涨转跌”。

　　从全国来看，1~7月份全国新房销售面积同比下跌4.0%，跌幅比上半年扩大0.5个百分点；1~7月份，全国新房销售金额同比下跌6.5%，跌幅比上半年扩大1.0个百分点。销售金额累计跌幅大于销售面积跌幅，意味着开发商“降价促销”的力度较大。从销售金额除以销售面积计算的简单均价看，1~7月份，新房价格同比下跌2.4%，比上半年的-1.9%扩大，也说明这一点。

　　2025年7月，百城二手房挂牌总量达258.56万套，同比增长11.58%，一线城市增长10.55%，深圳以36.7%的同比增幅领跑。7月份，各个城市挂牌价普遍下跌，百城挂牌均价同比降8.5%。在挂牌量增长的同时，销售量有所下降，特别是一线城市，在近期高品质新房交易受到市场欢迎的情况下，对二手住房交易造成的较大影响，这是其价格跌幅扩大的重要原因。

　　受到行业供求关系、外部经贸环境、收入和就业预期等基本面的综合影响，从市场降幅收窄到探底、触底和止跌，最后到市场回稳，这是一个较长的过程，中间会有反复，也是正常的现象。但是，止跌回稳趋势是不变的。

　　首先，同比来看，无论是新房还是二手房，从去年四季度到现在，70城房价同比指数均持续收窄。其次，连续3年半的回调后，新房销售面积和金额的规模，目前来看分别已降至2012年、2015年以来的水平，今年的跌幅已到个位数。

　　考虑到拆迁安置、“卖旧买新”的改善需求、城镇化对新房的需求等，未来新房交易继续大幅度下探的空间不大，市场探底和触底的趋势不改。再次，政策开始转向修复基本面，包括对生育、教育的扶持，对兜底保障、就业保障、离退休保障的扶持，城市更新对住房和社区补短板等，都在修复消费内生动力，减缓二手房挂牌、增强新房消费动力，这是房价止跌回稳的关键。

　　最后，住房供给侧改革继续加速，“好房子”将从高品质、高价格的项目探索，开始转向普惠化，普通住房、保障性住房、老旧小区改造等，也都要打造为“好房子”。特别是，城市更新成为城市新的增长动力，也是住房发展的新模式，旨在全面推进公共设施补短板等，不仅降低住房消费的成本，也驱动新市民安家、卖旧买新的需求潜力，这是房价止跌的基础。